החלטה בתיק ה"פ 30326-01-11

1.         המבקשים כרתו חוזה ביום 2/10/86 עם המשיב מס' 1 ושותפו, מאיר פרנקנהויס לפיו הם רכשו מהם חלק מחלקת משנה 4 בחלקות 66-67 בגוש 38004 באר שבע. מדובר בחנות בשטח של 19.55 מ"ר נטו ברחוב הפלמ"ח פסג' אוניקו באר שבע (להלן: "העסקה"). הצדדים הצהירו בחוזה כי פיזית שטח החנות מחולק לקרקע וגלריה והוסכם כי הגלריה לא נמכרת אך ניתנה למבקשים זכות קדימה לרכוש אותה (להלן: "החנות" ו "הגלריה" בהתאמה). לימים נפטר המשיב מס' 1 והמשיבה מס' 2 היא היורשת שלו. בהקשר לרישום זכויות המשיבה מס' 2 בנכס הודע למבקשים על ידי לשכת רישום המקרקעין כי עומדת להירשם הזכות של המשיבה מס' 1 בכפוף להערת האזהרה הרשומה לטובת המבקשים בהקשר לעסקה .

2.         המבקשים פנו לבית המשפט השלום בהמרצת פתיחה ועתרו ליתן צו לפיו הם הבעלים העתידיים הפוטנציאליים בחלקים שווים של מלוא הזכויות בחנות , ולקבוע כי זכויותיהם נשוא החוזה גוברות על זכויות כל גורם אחר לרבות הזוכים על פי צוואתו של המשיב מס' 1,ולהורות ללשכת רישום המקרקעין לרשום את הזכויות של המבקשים. המרצת הפתיחה הוגשה לבית המשפט השלום הגם שעל פי רישום בלשכת הרישום המקרקעין מדובר על מקרקעין מוסדרים, גוש 38004 חלקה 66 תת חלקה 4 ועל פי הרישום של הערת האזהרה היא מתייחסת לכל הבעלים בשלמות. המרצת הפתיחה אינה כוללת את הבעלים הנוסף כמשיב. המרצת הפתיחה לא לוותה בתצהיר. יחד עמה הוגשה עתירה לצו מניעה זמני שהוסכמה בדיון ביום 26/1/12. היה גם ניסיון להגיע להסכמות של שימוש מוסכם בתת חלקה 4 ללא הצלחה הגם שבשלב מסוים פנה בא כוח המבקשים דאז, עו"ד אלמגור למודד מוסכם שישרטט כל קומה ( מוצג מב/1), כך שניתן גם לקבל הערכה לחלקו של כל שותף בתת החלקה, אך לאחר שני דיונים שבו נעשה ניסיון למצוא פתרון לסכסוך המורכב, התפטר בא כוח המבקשים והמבקשים לא שכרו את שירותיו של עורך דין אחר ( פרוטוקול מיום 8/1/12).

3.         הסמכות להורות כי המבקשים ירשמו כבעלים על מלוא הנכס כולל הגלריה אינה בסמכות בית המשפט השלום אלא בסמכות בית המשפט המחוזי ( סעיף 40(1) לחוק בתי המשפט, נ"מ התשמ"ד - 1984). לבית המשפט השלום סמכות לדון בחזקה ושימוש ( סעיף 51 לחוק בתי המשפט).

העסקה נשוא החוזה נעשתה לכאורה בשתי חלקות. יחד עם זאת לפי רישום בלשכת הרישום המקרקעין מדובר רק על חלקה 66 תת חלקה 4.  העסקה שנעשתה היא עסקה שבה נמכר למבקשים חלק מתת חלקה - עסקה שאינה ברת רישום ( סעיף 13 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 יחד עם סעיף 11 לחוק). יחד עם זאת, הצדדים הסכימו בחוזה ביניהם על חלוקת השימוש בתוך תת החלקה האמורה שהיא חנות. מעמד החוזה בהקשר לכך הוא של הסכם שיתוף במקרקעין ( סעיף 29 לחוק המקרקעין) כאשר החלק החסר בחוזה והחסר בהליך שבפני הוא  איזהו החלק היחסי של תת חלקה 4 שנמכר למבקשים כשותפים בתת חלקה 4. הניסיון להגדירו לא צלח לאור עמידת המבקשים על קביעה שהם זכאים להירשם כבעלים של מלוא תת חלקה 4, על אף שזו אינה העסקה נשוא החוזה.

לשון אחר: המבקשים זכאים להירשם כבעלים של חלק בלתי מסוים של תת חלקה 4 יחד עם ה"ה מאיר פרנקנהויס והמשיבה מס' 2, על פי צו ירושה/צוואה מיום 15/2/10, לאחר שאותו חלק יחסי יוגדר ע"י ביהמ"ש המחוזי.

באשר לאופן השימוש של כל שותף בתת חלקה 4 - הוסכם על כך בחוזה שמהווה ביניהם הסכם שיתוף  אשר לכשעצמו אינו מהווה "עסקה במקרקעין" ועל כן אינו מנוגד להוראות סעיפים 11 ו-13 לחוק המקרקעין [ע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"מ כט (1) 243 (1974), מפי כב' השופט ח' כהן].

4.         לאור האמור לעיל, הבקשה להכריז על המבקשים כבעלים בחלקים שווים של כל תת חלקה 4, אינה נעתרת בהעדר סמכות עניינית. כך גם העתירה לקבוע שזכויות אלה גוברות על הזכויות של המשיבה מס' 2 הנכנסת לנעלי המשיב מס' 1.

            הסמכות להורות על רישום זכויות המבקשים היא לביהמ"ש המחוזי בבאר-שבע, בכפוף לתיקון הסעדים המבוקשים, על פי החלק היחסי הבלתי מסוים שהמבקשים זכאים לו בתת חלקה 4. 

ניתנים למבקשים 45 ימים להגיש המרצת פתיחה מתוקנת על פי ההנחיה לעיל, ולצרף את השותף הנוסף , ולאחר מכן יועבר התיק לבית המשפט המחוזי בבאר-שבע.

בהעדר מעש - תידחה יתרת המרצת הפתיחה בהתייחס לסעדים לעיל, תוך חיוב בהוצאות ושכ"ט עו"ד.

צו המניעה הזמני מתבטל בכפוף לכך שהרישום של המשיבה מס' 2 לא ישנה את זכויות המבקשים - כפי שהם רשומים היום במרשם. 

תזכורת פנימית - 14.10.12.

ניתנה היום, כ"ו תמוז תשע"ב, 16 יולי 2012, בהעדר הצדדים. התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: